Valoracions immobiliàries.
La valoració immobiliària ens afecta més que no ens pensem: si volem comprar un immoble, si el volem vendre, si volem fer una inversió, si ens volem fer una casa, si volem demanar una hipoteca, rebem una herència o volem fer un repartiment , hem de pagar/cobrar la legítima, per fer una assegurança ,…o any rere any quan ens toca fer el pagament de l´ impost de bens immobles (IBI) ja que es paga en funció del seu valor cadastral.
1.-Quines són les preguntes prèvies que ens hem de fer en el cas que necessitem una valoració d´un immoble: casa, apartament, pis, terreny, despatx, nau…?
És fonamental preguntar-nos perquè necessitem la valoració ja que en funció de perquè la necessitem ens condicionarà el mètode utilitzat per obtenir el seu valor.
Per exemple:
-Si volem vendre o comprar per viure-hi: necessitem el valor de mercat.
-Si la volem com a inversió: necessitem el valor de capitalització o el rendiment que ens donarà.
-Si la volem construir: necessitem el cost de construcció, i conèixer tots els costos que hi intervenen (llicències, projectes, cost del terreny, cost execució material, …).
–Si la volem assegurar: necessitem saber el cost de reposició i la depreciació per antiguitat.
–Si la rebem en herència: necessitem saber quin valor li donem ja que condicionarà els impostos que paguem (important saber si l´immoble es posarà a la venda o estarà inclòs al patrimoni un llarg període de temps).
–Si volem demanar una hipoteca: hem de saber que és un tipus de valoració reglada. No és una valoració lliure!
2.-Valoracions lliures o valoracions reglades. Quines diferències tenen?
En el camp de les valoracions hi ha normatives que en determinats casos són d´obligat compliment. Llavors parlem de VALORACIONS REGLADES.
Aquí és on hem de parlar de la:
Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
Aquestes normes de valoració són d´obligat compliment en casos de:
-Garantia hipotecària.
-Valoracions per a entitats asseguradores i reaseguradores (determinació de la solvencia) en el seu plà de comptabilitat.
-Institucions d´inversió col·lectiva immobiliària (regulades pel RD 1309/2005).
-Valoració del patrimoni de fons de pensions regulades pel RD 304/2004
Aquest tipus de valoracions seríen doncs les que anomenem REGLADES.
Tota la resta de valoracions seríen les que anomenem LLIURES.
Cal dir que a les valoracions lliures s´utilitzen preceptes inclosos a l´ordre ECO.
3.- La superfície de l´immoble: el primer problema! . Superfície registral, superfície cadastral, superfície real, superfície útil, superfície construïda! A vegades no hi ha qui s´aclareixi!
Doncs si. A les nombroses valoracions que hem fet és el primer problema amb què ens trobem. Recopilant totes les superfícies ens adonem que són diferents. Quina hem d´agafar? Doncs aquí és on apliquem alguns dels criteris inclosos a l´ordre ECO.
1.-criteri 1: sempre que es pugui s´utilitzarà la superfície comprovada pel valorador.
2.-criteri 2: En cas que no es pugui, s´utilitzarà la superfície menor entre la catastral i la registral (criteri de prudència valorativa).
3.-criteri 3: criteri personal, és que en el cas que hi hagi un element exterior d´ús privatiu que superi en un 15% la superfície total de l´immoble es valorarà a part (mesura a part i valor unitari diferent). Com per exemple jardins molt grans, terrasses molt grans, porxos molt grans, ja que podrien desvirtuar la valoració.
La qüestió de la superfície pot ser especialment rellevant en el cas de comprovació si l´IBI que estem pagant és correcte. És difícil incidir en el preu unitari del valor cadastral però si que podem fer corregir al cadastre les dades corresponents a la superfície que haguem comprovat que són errònies.
En el cas del mètode de comparació de mercat també és important si estem comparant euros/ m2 útil o euros/m2 construït (a les mostres que utilitzem hem de saber si fan referència a m2 construïts o m2 útils).
4.-L´antiguitat de l´immoble: una altra dada important per a fer una valoració correcte. Com podem saber l´antiguitat, per exemple de la casa/pis on vivim?
Doncs tenim diferents formes:
a.-Consulta a la web del cadastre, posant l´adreça de l´immoble podem accedir a la descripció on hi consta l´any de construcció.
b.-Consultant l´escriptura d´obra nova i/o divisió horitzontal on hi sol constar també la data de construcció.
c.-consultar el projecte executiu de l´arxiu de l´ajuntament corresponent on també hi constarà el certificat final d´obra.
5.- I el el cas que haguem fet algunes reformes importants al nostre habitatge com considerem l´antiguitat?
Doncs en fer la valoració caldrà diferenciar la superficie on no hem fet reformes importants respecte de la superficie on si hem fet reformes.
Per exemple a un habitatge de 100 m2 de 50 anys d´antiguitat on haguem fet reformes per exemple a cuina i bany (de 30 m2) fa un any, consideraríem el valor d´un habitatge de 70 m2 amb una antiguitat de 50 anys + el valor d´un de 30 m2 amb una antiguitat d´1 any.
Aquesta dada és important pel concepte de depreciació per antiguitat d´un immoble. Aquesta depreciació pot ser física o funcional. La depreciació és un desgast o pèrdua de valor d´un actiu per l´ús i la funció . La depreciació física (taula de depreciació per antiguitat de valoracions catastrals).
6.-També és cabdal comprovar la normativa urbanística del municipi on estigui situat l´immoble.
Si. Ja que a vegades pot haver-hi la possibilitat d´aixecar més plantes (tant en casos de cases unifamiliars o plurifamiliars) o d´incrementar l´ocupació en planta. A vegades aquest increment no s´ha executat i és un valor afegit de l´immoble existent.
Per contra també ens hem trobat amb volums disconformes (volums que no compleixen la normativa urbanística que poden ser mantinguts però no poden ser legalitzats) o ampliacions il·legals. Cal saber que per qualsevol obra que realitzem cal obtenir la corresponent llicència d´obres. Això ens assegura que l´obra que realitzem compleix amb la normativa urbanística.
La comprovació de la normativa urbanística també ens pot informar d´afectacions de futurs vials o d´obres d´urbanització pendents i que poden afectar l´immoble que estem valorant (no existència de xarxa de subministrament d´aigua potable municipal, manca d´asfaltat de carrers, manca d´il·luminació de carrers, etc.).
7.-La consulta al registre també és important per conèixer la situació jurídica de la finca.
Si. La situació jurídica de la finca és una altra de les característiques importants que afecten la valoració d´una finca. Al registre de la propietat hi consten les càrregues que afecten una finca determinada com pot ser una servitud (de pas, d´aigües, de vistes…) que també són objecte de valoració. Afectació a un projecte d´urbanització. També ens informa si la finca està hipotecada o si te alguna anotació d´embargament per algun deute del propietari. La nota simple registral també informa respecte a si l´immoble està afectat per algun tipus de protecció: exemple d´habitatges de protecció oficial. En aquests casos el preu de venda ,mentre sigui vigent la protecció, ve fixat per l´Agència de l´Habitatge de Catalunya.
8.-Com podem saber si tenim el nostre habitatge valorat correctament en contractar una assegurança?
En aquest cas hem de saber que cal determinar el valor del continent , anomenat cost de reposició, es a dir quin seria el cost de reconstruir l´habitatge amb materials de similar qualitat a l´existent i amb l´antiguitat que te en el cas d´una destrucció total. Aquest valor el podem obtenir consultant estadístiques de preus de construcció material a nou que podem obtenir a agendes de construcció (publicacions periòdiques) aplicant la corresponent depreciació per antiguitat (taules de depreciació en funció de l´antiguitat de la construcció: catastre, depreciació lineal…
9.- A quin professional m´he d´adreçar en cas que necessiti una valoració?
Doncs acabarem com hem començat. Primer necessito saber per què necessito la valoració. Si és per demanar una hipoteca caldrà que m´adreci a una societat de taxació homologada pel Banco de España (valoració reglada) per la resta de valoracions (valoracions lliures) puc adreçar-me a un API de la zona on estigui situat l´immoble a valorar ja que és qui millor coneixerà els diferents valors (mercat, construcció, rendibilitat…). Cal també assegurar-nos que disposi del corresponent registre de la generalitat AICAT (agent immobiliari Catalunya).
