Valoraciones inmobiliarias.
La valoración inmobiliaria nos afecta más que de lo que podríamos pensar: si queremos comprar un inmueble, si lo queremos vender, si queremos hacer una inversión, si queremos construir una casa, si queremos pedir una hipoteca, recibimos una herencia o queremos hacer un reparto , tenemos que pagar/cobrar la legítima, para hacer un seguro ,…o año tras año cuando nos toca hacer el pago del impuesto de bienes inmuebles (IBI) puesto que se paga en función de su valor catastral.
1.-Cuáles son las preguntas previas que nos tenemos que hacer en el supuesto de que necesitemos una valoración de un inmueble: casa, apartamento, piso, terreno, despacho, nave…?
Es fundamental preguntarnos porque necesitamos la valoración puesto que en función de porque la necesitamos nos condicionará el método utilizado para obtener su valor.
Por ejemplo:
-Si queremos vender o comprar para vivir: necesitamos el valor de mercado.
-Si la queremos como inversión: necesitamos el valor de capitalización o el rendimiento que generará.
-Si la queremos construir: necesitamos el coste de construcción, y conocer todos los costes que intervienen (licencias, proyectos, coste del terreno, coste ejecución material, …).
-Si la queremos asegurar: necesitamos saber el coste de reposición y la depreciación por antigüedad.
-Si la recibimos en herencia: necesitamos saber qué valor le damos puesto que condicionará los impuestos que pagamos (importante saber si el inmueble se pondrá a la venta o estará incluido al patrimonio en un largo periodo de tiempo).
-Si queremos pedir una hipoteca: tenemos que saber que es un tipo de valoración reglada. No es una valoración libre!
2.-Valoraciones libres o valoraciones regladas. Qué diferencias hay?
En el campo de las valoraciones hay normativas que en determinados casos son de obligado cumplimiento. Entonces hablamos de VALORACIONES REGLADAS.
Aquí es donde tenemos que hablar de :
Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
Estas normas de valoración son de obligado cumplimiento en casos de:
-Garantía hipotecaria.
-Valoraciones para entidades aseguradoras y reaseguradoras (determinación de la solvencia) en su plan de contabilidad.
-Instituciones de inversión colectiva inmobiliaria (reguladas por el RD 1309/2005).
-Valoración del patrimonio de fondo de pensiones reguladas por el RD 304/2004
Este tipo de valoraciones son las que denominamos REGLADAS.
Todo el resto de valoraciones son las que denominamos LIBRES.
Hay que decir que a las valoraciones libres se utilizan preceptos incluidos a la orden ECO.
3.- La superficie del inmueble: el primer problema! . Superficie registral, superficie catastral, superficie real, superficie útil, superficie construida! A veces no hay quién se aclare!
Pues si. En las numerosas valoraciones realizadas es el primer problema con que nos topamos. Recopilando todas las superficies nos damos cuenta que son diferentes. Cual escogemos ? Pues aquí es donde aplicamos algunos de los criterios incluidos en la orden ECO.
1.-criterio 1: siempre que se pueda se utilizará la superficie comprobada por el valorador.
2.-criterio 2: En caso de que no se pueda, se utilizará la superficie menor entre la catastral y la registral (criterio de prudencia valorativa).
3.-criterio 3: criterio personal, es que en el supuesto de que haya un elemento exterior de uso privativo que supere en un 15% la superficie total del inmueble se valorará separadamente (superficie separada y valor unitario diferente). Como por ejemplo jardines muy grandes, terrazas muy grandes, porches muy grandes, puesto que podrían desvirtuar la valoración.
La cuestión de la superficie puede ser especialmente relevante en el caso de comprobación de si el IBI que estamos pagando es correcto. Es difícil incidir en el precio unitario del valor catastral pero si que podemos modificar en el catastro los datos correspondientes a la superficie que hayamos comprobado (si la del catastro es errónea).
En el caso del método de comparación de mercado también es importante si estamos comparando euros/ m² útiles o euros/m² construidos (en las muestras que utilizamos como comparación tenemos que saber si hacen referencia a m² construidos o m² útiles).
4.-La antigüedad del inmueble: otro dato importante para hacer una valoración correcta. Cómo podemos saber la antigüedad, por ejemplo de la casa/piso donde vivimos?
Pues tenemos diferentes formas:
a.-Consulta en la web del catastro, informando de la dirección del inmueble podemos acceder a la descripción donde consta el año de construcción.
b.-Consultando la escritura de obra nueva y/o división horizontal donde suele constar también la fecha de construcción.
c.-consultar el proyecto ejecutivo del archivo del ayuntamiento correspondiente donde también constará el certificado final de obra.
5.- Y lo el caso que hayamos hecho algunas reformas importantes a nuestra vivienda como consideramos la antigüedad?
Pues al realizar la valoración habrá que diferenciar la superficie donde no hemos hecho reformas importantes respecto de la superficie donde si hemos hecho reformas.
Por ejemplo en una vivienda de 100 m² de 50 años de antigüedad donde hayamos hecho reformas por ejemplo a cocina y baño (de 30 m²) hace un año, consideraríamos el valor de una vivienda de 70 m² con una antigüedad de 50 años + el valor de una de 30 m² con una antigüedad de 1 año.
Este dato es importante al buscar la depreciación por antigüedad de un inmueble. Esta depreciación puede ser física o funcional. La depreciación es un desgaste o pérdida de valor de un activo por el uso y la función . La depreciación física la podemos conocer utilizando la tabla de depreciación por antigüedad de la normativa de valoración catastral.
6.-También es necesario comprobar la normativa urbanística del municipio donde esté situado el inmueble.
Si. Puesto que a veces puede haber la posibilidad de construir más plantas en el edificio (tanto en casos de casas unifamiliares como en plurifamiliares) o de incrementar la ocupación en planta. A veces este incremento no se ha ejecutado y es un valor añadido del inmueble existente.
Por el contrario también existen los llamados volúmenes disconformes (volúmenes que no cumplen la normativa urbanística que pueden ser mantenidos pero no pueden ser legalizados) o ampliaciones ilegales. Hay que saber que para toda obra que realicemos hay que obtener la correspondiente licencia de obras. Esto nos asegura que la obra que realizamos cumple con la normativa urbanística.
La comprobación de la normativa urbanística también nos puede informar de afectaciones de futuros viales o de obras de urbanización pendientes y que pueden afectar el inmueble que estamos valorando (no existencia de red de suministro de agua potable municipal, falta de asfaltado de calles, falta de iluminación de calles, etc.).
7.-La consulta al registro de la propiedad también es importante para conocer la situación jurídica de la finca.
Si. La situación jurídica de la finca es otra de las características importantes que afectan la valoración de una finca. En el registro de la propiedad constan las cargas que afectan una finca determinada como puede ser una servidumbre (de aguas, de vistas…) que también son objeto de valoración. Afectación a un proyecto de urbanización. También nos informa si la finca está hipotecada o si tiene alguna anotación de embargo por alguna deuda del propietario. La nota simple registral también informa respecto a sí el inmueble está afectado por algún tipo de protección: ejemplo de viviendas de protección oficial. En estos casos el precio de venta ,mientras sea vigente la protección, viene fijado por la administración competente.
8.-Cómo podemos saber si tenemos nuestra vivienda valorada correctamente al contratar un seguro?
En este caso tenemos que determinar el valor del continente , llamado coste de reposición, es decir cuál sería el coste de reconstrucción de la vivienda con materiales de similar calidad a los existentes y con la antigüedad que tenga, en el caso de una destrucción total. Este valor lo podemos obtener consultando estadísticas de precios de ejecución material a nuevo que podemos obtener en agendas de construcción (publicaciones periódicas) aplicando la correspondiente depreciación por antigüedad (tablas de depreciación en función de la antigüedad de la construcción: tablas del catastro, depreciación lineal…
9.- A qué profesional me dirijo en caso de necesitar una valoración?
Pues acabaremos cómo hemos empezado. Primero necesito saber para qué necesito la valoración. Si es para pedir una hipoteca hará falta que me dirija a una sociedad de tasación homologada por el Banco de España (valoración reglada) para el resto de valoraciones (valoraciones libres) puedo dirigirme a un Agente de la Propiedad Inmobiliaria de la zona donde esté situado el inmueble a valorar puesto que es quien mejor conocerá los diferentes valores (mercado, construcción, rentabilidad…). Hace falta también asegurarnos que disponga del correspondiente registro administrativo en caso que sea preceptivo (en algunas comunidades autònomas es obligatorio registrarse como agente inmobiliario).
Fincas Saura, servicios inmobiliarios integrales https://www.finquessaura.com/
